成为碧桂园、朗诗、旭辉、中原幸福、金茂等房企第二大股东后，平安团体投资（shuxue）中国房地产的程序并没有停止。在地产融资收紧配景下，虽有稍早前到场招商蛇口定增失败，但平安对地产的喜爱无法自拔，他又换了一个姿势——化整为零。昨晚，雅居乐宣布，将拿出全国7个项目让平安入股。

外貌上看，这是各个项目公司层面的入股，整体来看，实质是一次重大战略互助：第一，雅居乐收取的开端诚意金就高达70.5亿元，就算这部门资金是股权生意业务款，加上未来等比例提供的股东贷款，整体资金量突破百亿元是或许率事件。对于千亿左右销售规模的雅居乐来说，一次性拿到100多亿元资金，平安绝对可以称为大金主。

第二，这7个项目来自海南万宁、广东清远、中山、惠州、江苏扬州、河南郑州、天津等全国都会，“肥瘦”搭配，平安并不拒绝；第三，7个项目总占地面积高达176.03万平方米，预计总修建面积将凌驾700万平方米，占雅居乐总土地储蓄比例靠近15%，其中另有两个项目让出了第一大股东的位置。很显然，这是雅居乐与单一资金方最大的一笔互助。1、雅居乐倒也坦诚，他们认为这项生意业务能够带来四点利益：优化短期及恒久资产组合；加深与平安之间的计谋互助；增加2020年的现金流量；有利于改善2021年的财政状况。

坦诚的背后固然是无奈，市场变化得如此之快。2017年的时候，雅居乐还享受着高光时刻，在当年海南“金蛋”清水湾项目170亿元销售额助力下，公司整体销售额迫近千亿元。陈卓林很开心，他高调出席公司25周年品牌公布会，时隔十多年再次接受媒体专访。

不差钱的他，甚至还花了62亿元，从大摩手里买回清水湾30%的股权。同样在那一年，雅居乐做出了两个战略行动，一个是多元化，环保、代建、园林、物业等业务全面着花；另一个是扩张规模，试图在全国复制海南文旅大盘模式。此次生意业务的海南万宁山钦湾项目，是当年从荣盛手里接盘，中山火炬项目也是并购而来；天津项目是复制文旅大盘的标杆性项目。陈卓林没有想到的是，市场行情与他的预判相背而行。

海南全面限购，将雅居乐的粮仓彻底锁死；文旅大盘全国复制，效果并不理想；全国调控升级，部门区域房价下跌。拿错地的雅居乐销售增速急剧下降，高毛利回归正常，融资趋紧。

2019年，雅居乐从银行获得资金量同比腰斩，不得不再次转向永续美元债，当年筹得97.53亿元，将雅居乐整体永续债推高至136亿元。进入2020年，雅居乐没有继续刊行永续债，但销售额增长已经极其难题，雅居乐急需要当年大摩投资清水湾一样。找到下一个金主。2、除了2016年互助开发旧金山项目之外，雅居乐与平何在境内的项目互助开始于2019年。

一个是惠州雅居乐白鹭湖，平安投入近20亿元获得34%的股权；另一个是雅居乐从中信国安手里获得的北海第一城，转让了40%股权给深圳盛钧。此次7个项目生意业务前几个月，雅居乐与平安不动产旗下子公司深圳恒创联手拿下38.8亿元的中山总价地王。深圳恒创，以及接手7个项目的深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧，均与平安不动产拥有关联，后者在平安团体内部，主要定位为从事资产治理、不动产投资的子公司。

生动一点形貌，如果将保险资金比作弹药，平安不动产就是谁人递弹药的突击队员，弯弯曲曲绕过羁系部门对保险资金投资限制，将资金送到地产商的手里。除了超大额诸如碧桂园、中原幸福、金茂等战略入股，是直接通过平安人寿、平安资管等渠道实施，其他大部门保险资金投资不动产，皆是通过平安不动产实现。深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧这三家公司，平安不动产仅持有49%的股权，余下51%的股权由平安创科持有，后者是平安内部直接或间接投资地产项目的平台。

平安不动产最赚钱的业务是项目投资照料，即平安不动产接受平安寿险、平安产险等平安团体子公司的委托，为其提供不动产投资相关咨询服务，根据牢固比例收取用度。2019年，平安不动产“项目投资照料”收入为12.53亿元，占公司整体收入的56.99%，到了2020年第一季度，这一比例已上升到61.88%。

细分来看，2019年的项目投资照料收入中，为深圳安创、桐乡安豪提供照料服务实现的收入就高达5.48亿元、2.31亿元。一般来说，平安不动产收取用度为总投资额的1%，也就是说，十多亿元的收入，意味着至少有上千亿元的资金投向房地产。从财政报表“恒久股权投资”、“债权投资”两项，也可以看出平安不动发生意的火爆。

其中恒久股权投资从从2017年81亿元增长到2020年前三季度的223.6亿元，债权投资从45亿元增长至167.96亿元。这两项超400亿元的资金，与上千亿元总投资金额之间存在差距，是因为平安不动产在所有直投项目公司中只占49%或者更少股权。平安不动产“指引”着深圳安创、桐乡安豪、深圳盛钧，正在全国各地入股项目。

“三道红线”之下，地产商饥渴难耐，生意从来没有这么好过。3、入股中原幸福后，平安团体也曾被贴上了“中国房地产市场最大的投资者”的标签，一时舆论汹汹。眼看着要背高房价制造者的锅，中国第一大民企再也坐不住了。

2019年头的业绩公布会上，平安团体总司理任汇川很生气，“这种说法完全是错误的”，他或许回应了两点：平安投资不动产类资产远远低于政策划定比例，只不外平安资金量比力大，看起来投的总金额比力多；平安的地产投资是纯粹财政投资、恒久投资，不干预企业正常谋划，保险资金投资地产资产是国际行业老例。任汇川的话显着就轻避重，只说出了一半实情。根据银保监会要求，保险资金投资不动产资产比例不得凌驾30%。根据平安团体3万亿元的保险资金投资组合，投资资金上限或许。

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